賃貸物件を契約する際は、定期借家契約と普通借家契約の2つがあります。
定期借家の物件はあまり見かけませんが、万が一気に入った物件が該当する場合は気をつけなければなりません。
良く知らずに契約すると予想外のタイミングで家を明け渡すことになります。
この記事では、定期借家がどのような賃貸なのか、普通借家との違いなどと合わせてご紹介します。
定期借家とは？
定期借家とは、不動産の賃貸契約形態の一つで、一定期間にわたって家屋や土地を借りる取引です。
一般的には、1年や2年などの決まった期間で賃貸契約が結ばれ、その期間内で借主は物件を利用します。
そのため賃貸借の期間が明確であり、契約期間満了後は基本的に不動産を明け渡さなければなりません。
貸主から許可をもらえれば再契約も可能です。
ただし、契約期間内に条件変更や途中解約が難しいため、借主は契約書の内容を十分に確認する必要があります。
居住用、事業用のどちらでも契約可能であり、一時的に決まった期間で賃貸物件を借りたい方が利用します。
普通借家との違い
ここでは、普通借家との違いを表にまとめています。
| 定期借家 | 普通借家 | |
|---|---|---|
| 契約期間 |
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| 契約方法 |
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| 契約更新の有無 |
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(※)当事者の合意の意思表示のみで成立する契約のこと。
定期借家で借主が特に気をつけなければならないのが、契約更新がないことです。
契約期間満了後は貸主が合意しない限り退去する必要があり、それを知らずに定期借家をしていた場合、更新できないことを契約満了時に知ることになり、次の物件を急いで探すことになります。
また、定期借家では賃貸借契約書とは別の書類で契約前に説明を受けるのが義務です。
普通借家と異なり借主が被る不利が多いことが関係しています。
定期借家契約と普通借家契約の利用割合
国土交通省の令和4年度住宅市場動向調査によると、定期借家制度の利用は2.1％、普通借家制度は94.8％でした。
定期借家は全体的に見ても利用割合は少なくなっていますが、海外では一般的な賃貸契約方式であることや、2021年度の1.9%からわずかに利用割合が上昇していることから、今後は日本でも広がっていく可能性があります。
定期借家を借りる際のメリット
ここでは、定期借家を借りる際のメリットをご紹介します。
短期間の契約ができる
定期借家の魅力の一つは、短期間の契約が可能なことです。
基本的に1年間の契約が多いですが、借主が期間を選べる場合もあります。
普通借家では基本的に1年未満で契約できませんが、定期借家では期間の決まっている転勤や持ち家に住み替えるときなど一時的に期間を決めて住みたい方におすすめです。
貸主目線でも正当事由の有無に関係なく期間満了後に明け渡しを求められるため、立ち退き料を支払うことなく適切な住環境を保てるでしょう。
賃料が安い場合がある
定期借家では、賃料が普通借家に比べて安い場合や礼金が不要となる場合があります。
これは、借主が被る不利の多さから空室を避けるためです。
また、建て替えや取り壊しが決められている場合にも、借主が好条件で契約できることもあります。
できるだけ賃料を抑えて暮らしたい学生や新社会人などにおすすめです。
貸主は特定の期間だけ貸し出せるのはもちろん、建て替えや取り壊しを実施するまで収益を得られます。
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>>賃貸物件の家賃が安い都道府県はどこ？賃料を安くするポイントもご紹介
定期更新がいらない
普通借家では契約期間が終了すると更新をおこないますが、定期借家ではその必要がありません。
契約期間が終了すると自動的に終了するため、借主と貸主は煩わしい更新手続きから解放されます。
また、定期的に住む場所を変えたい方にもおすすめです。
定期借家を借りる際のデメリット
ここでは、定期借家を借りる際のデメリットをご紹介します。
途中解約に条件がある
定期借家では途中解約する際に条件が設けられているため、気軽に解約できません。
契約期間満了を待たずに一方的に解約を申し入れた場合は、残りの期間の家賃を請求されるケースがあります。
しかし、借主に転勤や介護などやむを得ない事情があり、居住用で床面積200平方メート未満の場合は解約が可能です。
この場合は申し入れから1ヵ月後に賃貸契約が終了します。
また、貸主の合意が必要ですが、契約書内の特約事項に解約権を定めておくことで途中解約が可能になります。
再契約できない場合が多い
貸主借主の合意があれば再契約は可能ですが、基本的にできない場合がほとんどです。
なぜなら、一時的な転勤で家を空ける場合や建て替え・取り壊しを予定している場合などが多い傾向にあるからです。
この場合はいくら借主が再契約を希望しようと合意は得られないでしょう。
また、上記の事情以外でも契約期間中に近隣住民とトラブルを起こしたり、家賃を滞納したりした場合は難しくなります。
再契約が可能な場合でも更新とは異なるため、従前の契約内容より条件が悪くなることも少なくありません。
貸主が家賃の値上げを要求する場合もあり、それらを想定したうえでの申し込みが必要です。
>>賃貸の解約時に違約金が発生する条件！途中解約するときの注意点
定期借家を借りる際のポイント
ここでは、定期借家を借りる際のポイントをご紹介します。
賃料の増減額請求は特約が優先されるため注意する
賃料の増減額請求に関して特約が記載されている場合は特約が優先です。
賃料の増減額請求とは、現在の賃料が経済事情などの変動によって近隣相場に対して不相当となった場合に、契約の相手方に対して賃料の増額や減額を請求できることを指します。
貸主借主ともに請求できるものですが、特約事項に賃料の改定は認めないなどの記載がある場合は請求ができません。
賃貸借契約後に賃料を下げたいと思っても、特約がある場合は請求できないことを覚えておきましょう。
住居として使う場合は次の物件も視野に入れる
居住用の建物で定期借家契約を結ぶ場合は契約期間が短いことも多いため、契約が終了しても次に住む場所を確保しておきましょう。
この場合、家賃が一定期間無料になるフリーレント物件を探して、旧居と新居の家賃の二重払いを避けることをおすすめします。
定期借家の内容を理解して慎重に契約しよう
賃貸物件の契約形態である定期借家と普通借家では、異なる点が多いことがわかりました。
特に定期借家は契約更新ができないため、知らずに契約すると満了時に都合が悪くても明け渡さなければなりません。
また、途中解約ができないのにも関わらず解約を申し入れる場合は残りの契約期間の家賃を全額請求される恐れがあります。
普通借家よりも借主が受けるデメリットが多いぶん、通常よりも家賃が低く設定される傾向にあるのがメリットです。
必ずしも普通借家のほうが良いわけではなく、個人の事情によって最適な契約形態はさまざまです。
期間の決まっている転勤やマイホームの完成までなど、短期間だけ借りたい方は定期借家が良いでしょう。
