賃貸併用住宅に興味を持っている方に向けて、賃貸併用住宅に関する情報を詳しく解説します。
賃貸併用住宅では、賃料による毎月の収入が期待できるほか、さまざまなメリットを得ながら生活していくことができます。
しかしながら、一般的な住宅に比べ、デメリットになる面もあるので理解しておきましょう。
賃貸併用住宅を建設するときの流れ、おすすめの間取りや賃貸併用住宅に向いている方の特徴、失敗しないためのコツもあわせてご紹介するので参考にしてください。
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目次
賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅とは、住宅の一部に賃貸部分が含まれている建物です。
ただ自分たちが住むためにあるだけの住宅ではなく、自分たちの居住するスペースと賃貸用のスペースが共存しています。
賃貸用のスペースに特に決まったルールはなく、一部屋だけ貸すこともできれば、2階部分をすべて貸すこともできます。
実際に賃貸として貸し出すので、入居者が見つかれば毎月家賃収入を生み出すことができます。
子どもが独立して部屋が余り、使っていないスペースを有効活用する方などを中心に、賃貸併用住宅として貸し出しをおこなう方が増えています。
賃貸併用住宅の利回り・収益モデル
賃貸併用住宅の利回り・収益モデルもチェックしましょう。
賃貸併用住宅の収益は、賃貸スペースを貸し出している相手からの家賃収入です。
賃貸併用住宅には自分たちの居住スペースもあるため、すべてを貸し出せる一般的な賃貸物件ほど高い利回りにするのは難しいでしょう。
なお一般的な賃貸物件の利回りは8〜10%程度あります。
そもそも利回りとは支出と収益の割合のことで、賃貸併用住宅の利回りは建築にかかる費用や税金、その他の諸費用を家賃収入で割った金額で計算されます。
地域事情や坪単価などによって大きな差が生まれるため、利回りが出せる賃貸併用住宅が作れたら安定した収入が見込めるでしょう。
家賃10万円と考えた場合の収益モデルは、年間120万円の家賃収入となります。
ランニングコストとして固定資産税と火災保険がかかるほか、修繕費なども必要です。
費用の目安として家賃収入の10%程度は支出になることを想定しておきましょう。
賃貸併用住宅の5つのメリット
賃貸併用住宅には以下の五つのメリットがあります。
- 住宅ローンの融資を受けられる
- 住宅ローン返済の負担が軽くなる
- 相続税評価額を下げられる
- 土地の固定資産税を下げられる
- ライフスタイルの変化に対応できる
それぞれ詳しくチェックしましょう。
住宅ローンの融資を受けられる
賃貸併用住宅の一つ目のメリットは、住宅ローンの融資を受けられることです。
賃貸併用住宅は一定の要件を満たした場合、アパートローンではなく住宅ローンとして融資を受けられます。
通常賃貸物件を購入する際に利用するアパートローンよりも、住宅ローンのほうが金利は低く、返済期間が長く設定されています。
そのため、住宅ローンでの借り入れができれば返済が楽になるのがメリットです。
住宅ローンの適用を狙うのであれば、自分たちの居住スペースを全体の50%以上にするなどの工夫が必要です。
住宅ローン返済の負担が軽くなる
賃貸併用住宅の二つ目のメリットは、住宅ローン返済の負担が軽くなることです。
住宅ローンでの借り入れなら住宅ローン控除を適用でき、住宅ローンの年末残高にあわせて所得税と住民税から還付を受けられるようになります。
また、賃貸スペースを貸し出している相手からの家賃収入があるため、家賃収入を住宅ローンの返済にあてられます。
相続税評価額を下げられる
賃貸併用住宅の三つ目のメリットは、相続税評価額を下げられることです。
相続税評価額は、低いほうが相続税の計算上有利です。
相続税の評価は、自宅よりも賃貸のほうが低い評価を受けるため、賃貸併用住宅にすると税制上のメリットがあります。
加えて、小規模宅地などの特例の適用が受けられる場合には、330平方メートルまでは80%の評価減を受けられます。
土地の固定資産税を下げられる
賃貸併用住宅の四つ目のメリットは、土地の固定資産税を下げられることです。
自宅の購入は税制上優遇措置が取られており、アパートなど同額の賃貸物件を購入するよりも固定資産税を軽減できます。
賃貸併用住宅も自宅と同じ扱いを受けられるため軽減措置が適用でき、土地の固定資産税を下げることが可能です。
ライフスタイルの変化に対応できる
賃貸併用住宅の五つ目のメリットは、ライフスタイルの変化に対応できることです。
将来的に賃貸をやめた場合でも、余っている部屋に親を呼んで二世帯住宅として一緒に住んだり、子どもの成長に合わせて子ども用の部屋にしたりなどと活用できます。
ライフスタイルが変化して自分たちの居住スペースしか使わなくなった場合には、再び賃貸スペースとして貸し出すことも可能です。
賃貸併用住宅の3つのデメリット
反対に、賃貸併用住宅でデメリットとなる点も見ていきましょう。
- 同じ建物に他人が住むことになる
- ローンの借入額が増えてしまう
- 空室状態が続くリスクがある
それぞれの内容を詳しくチェックしましょう。
同じ建物に他人が住むことになる
賃貸併用住宅でデメリットとなる一つ目のポイントは、同じ建物に他人が住むことになる点です。
一戸建てと違い、同じ住宅のなかで他人と生活するため、騒音トラブルや生活時間帯の違いによるトラブルなどが考えられます。
また、入居者と何度も顔を合わせるのが気まずいケースもあるでしょう。
快適な生活が守られるように、設計段階で入り口の動線や目隠し、遮音性能を高めるなどの配慮をしましょう。
ローンの借入額が増えてしまう
賃貸併用住宅でデメリットとなる二つ目のポイントは、ローンの借入額が増えてしまう点です。
賃貸併用住宅として建築する場合、自分たちの居住スペース以外に賃貸スペースも必要なため、一戸建てを建築するよりも大きな建物になります。
その分建築費用が高くなり、ローンの借入額が増えてしまう点に注意しましょう。
空室状態が続くリスクがある
賃貸併用住宅でデメリットとなる三つ目のポイントは、空室状態が続くリスクがある点です。
家賃収入を見込んでローンを組んでも、なかなか賃貸スペースの入居者が見つからない可能性もあります。
駅から遠い、周辺の施設が充実していない、物件の前に急な坂道があるなど、需要が少ない場所にある物件は要注意です。
賃貸併用住宅に向いている方の特徴
賃貸併用住宅に向いている方の特徴もチェックしましょう。
- 老後の資金を準備したい方
- 単純に部屋が余っている方
- 利便性の高い土地を所有している方
それぞれ解説します。
老後の資金を準備したい方
賃貸併用住宅に向いている方の一つ目の特徴は、老後の資金を準備したい方です。
一戸建てではなく賃貸併用住宅を選択すると、家賃収入を受け取り老後資金として貯めておけます。
また、定年退職したあとにも定期的な収入が見込めるため、安心してゆとりある生活ができるでしょう。
単純に部屋が余っている方
賃貸併用住宅に向いている方の二つ目の特徴は、部屋が余っている方です。
子どもが独立したり、広い実家を相続して部屋が余ったりしているなら、賃貸併用住宅として活用できないか検討してもいいでしょう。
ただし、普通の一戸建てで空いている部屋をそのまま賃貸するのは、プライバシーや防犯性の観点から容易ではありません。
自分たちにも入居者にも使いやすいよう、賃貸併用住宅としてリノベーションすることをおすすめします。
利便性の高い土地を所有している方
賃貸併用住宅に向いている方の三つ目の特徴は、利便性の高い土地を所有している方です。
駅近くや都心部などの利便性の高い土地であれば、賃貸物件の需要があり入居者を見つけやすいでしょう。
賃貸併用住宅の建設の流れ
ここでは、賃貸併用住宅を建設する際の流れを解説します。
建てる土地を調べる
まずは、賃貸併用住宅を建てる土地を調査します。
主な調査項目は、「賃貸併用住宅を建てられるだけの面積があるか」「ニーズのある立地か」などです。
建設会社やハウスメーカーをいくつか選ぶ
賃貸併用住宅を建てる土地を調査したら、建設を依頼する建設会社やハウスメーカーをいくつか選びましょう。
たくさんの設計や間取りのプランからより良いものを選ぶためには、条件に合う会社をあらかじめピックアップしておくのがおすすめです。
間取りや設計を決め、プランニングしてもらう
建設会社やハウスメーカーを絞り込めたら、間取りや設計に関する要望を設計士に伝え、プランニングを依頼します。
間取り以外に、賃貸部分の想定家賃も含めた資金計画を提案してもらうことも可能です。
プランニングの依頼を1社に絞る必要はなく、複数の会社に依頼しても構いません。
複数の会社に設計や間取りのプランを提案してもらえれば、より良いプランを比較検討できるでしょう。
ただし、なかにはプランニングに申込金が発生する業者もあるため、費用を確認しておくのがおすすめです。
建設してもらう会社を決め、契約する
提案を受けた会社のなかから、建設を依頼する会社を選びましょう。
会社を決めたら契約を締結し、住宅ローン審査の通過後につなぎ融資で着工金を支払います。
建設工事がスタートする
契約の締結や住宅ローン審査の承認が済み、着工金の入金が完了したら建設工事がスタートします。
入居者を集める
賃貸併用住宅の完成後すぐに収入を得るために、建設中から入居者を募集しましょう。
建設を依頼した会社に入居者の募集・管理を任せる方法と、募集をかけてくれる会社を自ら探す方法があるため、自分に適した方法を選んでください。
建物が完成し入居する
賃貸併用住宅が完成したら引っ越しをおこないましょう。
また、入居者にも入居してもらい、家賃の受け取りを開始します。
建築会社を選ぶ際のポイント
ここでは、建築会社を選ぶ際のポイントを解説します。
自分のニーズを考え整理しておく
さまざまな建築会社を比較する際の判断基準として、自分のニーズを整理しておきましょう。
予算や間取り、設備などのイメージを固めておくと、希望に合う建築会社かどうかを判断しやすくなります。
賃貸併用住宅の実績や建築技術があるか確認する
建築会社を選ぶ際は、賃貸併用住宅の建築実績や建築技術の有無を確認しましょう。
賃貸併用住宅は一般的な住宅と構造が異なります。
住宅の建築実績が豊富な建築会社でも、賃貸併用住宅を手がけてきたとは限りません。
ホームページに掲載された事例などを確認し、賃貸併用住宅の建築に長けているかどうかを調べることが大切です。
サポート内容を確認する
建築会社を選ぶ際の基準として、サポート内容も重要なポイントです。
建築会社のなかには、賃貸併用住宅の建設以外のサービスを提供している会社があります。
例えば、住宅ローンの選定や申請を代行してもらえれば、建設までの流れがスムーズに進むでしょう。
建設以外のサポート内容に注目し、自分にとって必要なサービスを受けられるかどうかを確認することが大切です。
賃貸併用住宅を新たに購入する際の注意点
賃貸併用住宅を新たに購入する際は、賃貸経営の目的を具体的に考えましょう。
目的がはっきりしていないと、無理な返済計画を立ててしまうかもしれません。
「安定収入を得ること」「節税対策すること」などの目的を整理し、目的に合わせて住宅ローンの借入額などを検討してください。
また、物件を建てる場所の家賃相場や空室率などを調べ、需要と供給のバランスを考えることも大切です。
賃貸経営を管理会社に委託するのであれば、複数を比較検討して信頼できる会社を探しましょう。
物件の構造に関しては、間取りを工夫して防音性を高めるのがおすすめです。
例えば防音性に優れた壁材を使用したり、自宅と賃貸部分の境を収納スペースにしたりするなどの工夫が挙げられます。
賃貸併用住宅では騒音トラブルが起こりやすいため、防音性に配慮して間取りを考えるといいでしょう。
賃貸併用住宅からの引っ越しが必要になった際の注意点
賃貸併用住宅から引っ越す必要が生じた際は、住宅ローンに関して注意が必要です。
賃貸併用住宅に利用できるのは、自宅の購入を対象とした住宅ローンです。
引っ越しによって自宅の住所が変わると、住宅ローンの規約違反とみなされるかもしれません。
規約違反と判断された際は、借入金の一括返済を求められることもあります。
また、引っ越しに際して物件を売却したくても、賃貸併用住宅を購入したい方がすぐに見つかるとは限りません。
賃貸併用住宅は、マイホームやアパートだけの購入を検討する方の選択肢からは外れてしまうため、売却に時間がかかることもあるでしょう。
有利に売却するためには、賃貸部分の収益性を確保しておくことが重要です。
賃貸併用住宅でおすすめの間取り例
賃貸併用住宅におすすめの間取りも解説します。
賃貸併用住宅として使いやすい間取りは、上下タイプと縦割りタイプの二つです。
上下タイプは1階を居住スペース、2階を賃貸スペースにわけた間取りで、縦割りタイプは住居を左右に割って左側は1階も2階も居住スペース、右側は賃貸スペースに設計します。
それぞれ実例をチェックしましょう。
上下タイプ
上下タイプのメリットは、1階を住居として使えば高齢になっても住みやすいうえ、庭を活用できることです。
また、2階を住居にすれば上階の足音を気にせず過ごせるうえ、1階よりも眺めがよくなります。
屋上スペースを作ると、より広く開放的な空間を使えます。
反対に上下タイプのデメリットは、2階の入居者の足音が気になる場合があることです。
1階と2階できっちりとわける以外に、1階すべてと2階の半分を住居にして、2階の残りの部分を賃貸にもできます。
縦割りタイプ
縦割りタイプのメリットは、上階の足音が気にならなくなるため、入居者との騒音問題が生じにくいことです。
逆にデメリットは、大家さん・入居者両方の部屋に階段を設置しなければならないことです。
階段用のスペースが複数必要となるため、その分部屋が少し狭くなる可能性があります。
左右に住居をわける場合、賃貸スペースをメゾネットタイプにすることや、1階と2階をそれぞれ別の相手に貸し出すことも可能です。
ファミリー向け
家族がいる方が賃貸併用住宅を建てるなら、上下タイプの1階をマイホームにする間取りが向いています。
1階を自宅部分にすることで、子どもの声や足音が響いて迷惑をかける心配がないでしょう。
また、自宅部分と賃貸部分の干渉が少ない縦割りタイプも騒音問題が起こりにくいのでおすすめです。
単身者向け
単身者が賃貸併用住宅を建てる場合は、上下タイプの2階をマイホームにする間取りが適しています。
上下タイプの2階を自宅にすると、2階に上がるのが自分のみになるため、防犯性を高められます。
または、賃貸部分の1室をマイホームにするのもいいでしょう。
自宅部分の面積を小さくすることで賃貸部分を増やせるため、収益性アップが期待できます。
賃貸併用住宅で失敗しないコツ
賃貸併用住宅で失敗しないようにするコツは、以下のとおりです。
- 収益を意識して計画を立てる
- 管理を専門会社に任せる
- 入居者とコミュニケーションをとる
- 住宅ローンの規則を確認しておく
これら四つのコツをそれぞれチェックしましょう。
収益を意識して計画を立てる
賃貸併用住宅で失敗しないようにする一つ目のコツは、収益を意識して計画を立てることです。
賃貸併用住宅を建てる以上は投資なので、安定した収益を確保できるように細部まで計画する必要があります。
事情が変わって売却しなくてはならなくなっても、収益性の高い物件なら買い手が付きやすいです。
建物性能や賃貸ニーズなどを考慮して建設計画を作りましょう。
管理を専門会社に任せる
賃貸併用住宅で失敗しないようにする二つ目のコツは、管理を専門会社に任せることです。
賃貸の戸数も少なくオーナーが同じ建物に住んでいる賃貸併用住宅は、自分で管理できるのではないかと考える方も少なくありません。
しかし、管理する内容は修理・トラブルへの対応、家賃滞納に対する支払いの催促、退去時の立ち合い、リフォームの手配、入居者の募集などさまざまです。
管理委託料は家賃の5％ほどかかるものの、煩わしい手間を省くため、管理会社に任せたほうが安心できるでしょう。
入居者とコミュニケーションをとる
賃貸併用住宅で失敗しないようにする三つ目のコツは、入居者とコミュニケーションをとることです。
挨拶はもちろん積極的にコミュニケーションをとることで、入居者の居心地もよくなり、長く住んでくれる可能性が高まります。
コミュニケーションをとると、入居者は何かあったときすぐ相談できる安心感が生まれ、オーナーは入居者の現状をこまめに確認できるメリットがあります。
住宅ローンの規則を確認しておく
賃貸併用住宅で失敗しないようにする四つ目のコツは、住宅ローンの規則を確認しておくことです。
住宅ローンは自分が住むことが前提条件となっています。
もしも引っ越すことになった場合には、金融機関によっては賃貸物件の購入用に借りたとして契約違反と判断されることもあります。
その場合には住宅ローンの一括返済を求められる可能性があるため、住宅ローンの規則をしっかりと確認しておきましょう。
ほかにもプロの企業から賃貸併用住宅の収益化プランをもらって計画を立てることで失敗のリスクを少なくする方法もあります。
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まとめ：賃貸併用住宅の賃貸がうまくいくコツを知り、納得できる物件を建てよう
今回は、自分たちの居住スペースと賃貸収入の確保を両立できる賃貸併用住宅の解説をしました。
お得感のある賃貸併用住宅ですが、メリットだけではなくデメリットもあります。
賃貸併用住宅に興味を持っている方は、おすすめの間取りや失敗しないコツなどを確認しておきましょう。
また、ひとまずは賃貸物件に住み、賃貸併用住宅の購入費用を貯めるのも一つの方法です。
理想的な賃貸物件を探すなら、賃貸スタイルを利用してみましょう。
豊富な検索条件から物件を絞り込めるため、希望に合うお部屋を効率よく探せます。
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