賃貸物件を借りている方で、「原状回復義務はどこまでなのか」と疑問を持っている方も多いと思います。
退去時に困らないためにも、原状回復に関する費用負担の知識を事前に身につけておきましょう。
この記事では、賃貸の原状回復義務を詳しくお伝えします。
入居者が費用負担する範囲や、実際に原状回復が特に多い場所の相場などもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
賃貸物件における原状回復とは？
原状回復とは、入居時の状態に戻すことをいいます。
ただ、賃貸物件への入居期間が長いと、生活しているなかで自然についた床の傷や壁の汚れなどがあり、入居時とまったく同じ状態に戻すことは不可能でしょう。
そのため、国土交通省が定めた原状回復のガイドラインが存在します。
ガイドラインには、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
平たくいうと、入居者の故意や過失による傷や汚れ以外の、経年劣化などによるものは原状回復する必要がないというものです。
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
引用元：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
原状回復と似ている言葉の意味の違い
ここでは、原状回復と似ている原状復帰と現状回復の意味を説明します。
原状復帰との違い
原状回復と似た言葉で、原状復帰があります。
言葉は違いますが、実は意味は同じです。原状回復は法律用語、原状復帰は建設用語として同じ意味で使われています。
現状回復との違い
原状が「元々の状態」を指すのに対し、現状の意味は「現在の状態」です。
つまり、現状回復は「現在の状態に戻すこと」を指すため、原状回復とは意味が大きく異なります。
賃貸契約では、基本的に現状回復は使われない言葉です。
賃貸の原状回復に費用負担する必要はあるの？
ここでは、原状回復にかかる費用を大家さんが負担する場合と、入居者が負担する場合のそれぞれをご紹介します。
入居者には原状回復義務がある
原状回復は、入居者の義務です。賃貸住宅を借りて、退去する際には原状回復義務が発生します。
- 賃貸住宅の契約が終了したとき、借りている間の住宅の損傷は原状回復をする義務がある
- 普段の生活をしているなかでの損傷や、経年劣化などによる損傷は原状回復の対象とならない
- 故意に損傷させたなど、入居者に過失がある場合は原状回復義務を負う
などのルールが定められています。
ただ、原状回復義務があっても、すべての損傷が入居者の負担になる訳ではありません。
経年劣化や損耗は大家さんが負担する
経年劣化などの損耗は、大家さんの負担です。
例えば、冷蔵庫を置いていた場所の床がへこんでしまった、畳が日焼けしているなどの経年劣化は、通常損耗とみなされるため、入居者の原状回復義務の対象にはなりません。
ほかにも経年劣化や通常損耗とみなされるものがあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
入居者の負担になるケースは？
傷や汚れが入居者の故意・過失によるものの場合は、原状回復にかかる費用を入居者が負担しなければいけません。
入居者の負担になるケースは、主に以下が挙げられます。
- 煙草によるヤニの汚れ
- 掃除を怠ったことによる水アカ、カビ
- ペットのひっかき傷
- 飲み物をこぼして放置したためにできたシミ
- 椅子のキャスターによる床の傷
- 不注意による物の落下でできた傷、破損
など
賃貸における退去時の原状回復費用の相場
ここでは、原状回復が特に多い場所と費用相場をご紹介します。
フローリング
フローリングは、傷がつきやすい場所でもあることから、生活のなかでついたであろう少々の傷は原状回復義務を負うことはありません。
しかし、何か大きな物を落としてついた傷などは入居者が費用負担をする必要があります。
汚れの場合、1万5千円～2万5千円程度が相場ですが、範囲や汚れの具合によって費用がかさむ場合もあります。
床材を張り替える必要がある場合は、8千円～1万円程度です。
ただし、傷の範囲や床材のグレードによって価格は変わります。
クロス
画鋲を使ってポスターやカレンダーなどを貼っていたり、タバコのヤニやペットの匂いが残ったりした場合に費用が発生することがあります。
画鋲であけた穴は、経年劣化や通常損耗としてみなされるケースがほとんどですが、タバコのヤニやペットがつけた傷などに関しては、原状回復義務を負わなければなりません。
クロスはグレードによって価格も変わってきますが、一般的に3万円～4万円程度です。
水回り
キッチン、お風呂、トイレなどの水回りの汚れや損耗も原状回復義務の対象となります。
水回りは掃除を怠ると水垢やカビなどの汚れがつきやすい場所です。
原状回復義務となる判断基準は、掃除をして落ちる程度の汚れだと費用負担の必要はない可能性が高いです。
キッチンや換気扇の油汚れも、汚れを放置してこびりついたようなひどい汚れの場合、クリーニングが必要になる可能性もあります。
そうなると費用を負担しなければなりません。
水回りの汚れがひどく、掃除やクリーニングでも元の状態に戻らないときには、部品を交換する場合もあります。
費用負担の相場は、水垢やカビの汚れが5千円～2万円程度、キッチン回りの汚れが1万5千円～2万5千円程度となっています。
賃貸の原状回復をめぐるトラブルの事例
賃貸の原状回復をめぐって、トラブルに発展する可能性はゼロではありません。
トラブルに巻き込まれないためにも、実際にあった事例を知っておきましょう。
通常の使用による原状回復を求められた
こちらは、退去時に以下の箇所の原状回復費用を求められたケースです。
- 畳
- 襖
- 障子
- クロス・じゅうたんの張り替え
- ドアのペンキの塗り替え
請求された項目のうち、ドアのペンキの剥がれは「通常の使用を超えるもの」と判断され、入居者が支払いを命じられました。
その他の項目は、通常の使用に当てはまるものと認められ、「入居者が支払う必要はない」と判決が下されました。
特約条項に規定のない費用を求められた
特約条項によって定められていない、以下の箇所の修繕費用を請求されたケースもあります。
- フロア
- 室内クリーニング
- 畳
- 襖
これらのうち、フロアの張り替え代と室内クリーニング費は、特約で規定されていなかったとして貸主負担となりました。
その他の項目は、特約に規定があると判断され、入居者が支払うことと定められました。
賃貸の原状回復で失敗しないためのポイント
知らなかったために、退去時に出費がかさんでしまうことも少なくありません。
ここでは、退去時に失敗しないよう、原状回復で知っておきたいポイントをご紹介します。
入居する際に契約内容をよく確認する
契約内容によっては、国土交通省が定めている原状回復のガイドラインに沿っていないこともあります。
入居の際には、契約書をしっかり確認しておきましょう。
原状回復だけでなく、入居中の修繕に関することも事前に確認しておくと、入居時や退去時のトラブル回避につながります。
賃貸契約の契約書については、以下の記事で詳しく説明しています。
>>賃貸借契約書とは？トラブルを防ぐポイントから必要書類も紹介
入居時の部屋のチェックをおこなう
内見や入居時には、床や壁に傷がないかのチェックをおこないます。
鍵をもらったら、家具を運び込む前に確認しておきましょう。
水回りは詰まりがないか、水漏れしないかなどのチェックをします。
問題箇所が見つかったら、写真を撮って不動産会社や大家さんに連絡し、対処してもらいましょう。
内見時のポイントについては、以下の記事で詳しく説明しています。
>>賃貸物件の内見完全ガイド！必要な持ち物と見るべきポイント
普段からこまめに掃除をする
どんな汚れでも時間が経つと落ちにくくなり、ハウスクリーニングが必要になることも多いです。
そのため、普段からこまめに掃除をして、退去時にはできるだけきれいな状態で返すようにしましょう。
賃貸の原状回復費用が高額だったときの対処法
原状回復にかかる費用は、敷金から差し引かれ、不足する分を請求されるのが一般的です。
請求された金額が高額だった場合は、敷金でまかなわれているかを確認しましょう。
なお、退去費用の見積書は、もらってすぐにサインしなければいけないものではありません。
あまりにも金額が高額なケースでは、その場でサインせずに請求書を持ち帰るのが賢明です。
そのうえで、金額が妥当なものであるかを検討し、一人で解決できない場合は国民生活センターに相談しましょう。
賃貸で困ったことがあったときの相談先は、以下の記事の内容を参考にしてください。
まとめ：退去時に損しないために賃貸の原状回復について理解しておこう
原状回復義務は、ガイドラインがあるとはいえ、判断が難しいところもあるため退去時のトラブルにつながりやすいです。
トラブルを回避するためにも、入居時のチェックや普段の掃除を怠らずに、しっかりした管理が大切でしょう。
入居前に、賃貸住宅の原状回復義務を知らなければ、入居中の過ごし方に大きな違いが発生してきます。
賃貸住宅は大家さんの大切な資産です。借りていることを忘れずに、大切に扱いましょう。
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