「賃貸の設備が故障したのに大家さんが修理してくれない」「何日も前に故障のことを伝えたのに修理に関する連絡がこない」など、賃貸物件の設備の故障時に大家さんの対応について悩む方もいるでしょう。
賃貸の設備の修繕は、物件の所有者である大家さんの義務です。
しかし、対応が遅いと自分で修理を業者に依頼してもいいのか考えるのではないでしょうか。
この記事では、賃貸の設備の大家さんの修繕義務の内容について詳しく解説します。
修理してもらえないときの対処法もお伝えするので、参考にしてください。
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目次
賃貸の設備を大家さんが修理してくれないことはある？
エアコンや給湯器、ガスコンロなど賃貸物件の設備に不具合や故障があった際、連絡すれば大家さんや管理会社が修理をしてくれます。
設備の不具合や故障に関しては、基本的に大家さんや管理会社が費用を負担します。
ただし、連絡したにも関わらず何かと理由をつけて修理を先延ばしにされたり、修理不要と判断されたりするケースもあります。
不具合や故障で設備が使えない状態が続くと、何かと不便なこともあり、早めに対応してほしいと考える方がほとんどでしょう。
大家さんや管理会社に正しく対応してもらったり、トラブルになることを防ぐためにも、まずは修繕義務をしっかりと理解しておくことが大切です。
賃貸物件の所有者である大家さんの修繕義務
民法606条1項には、賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うとの規定があります。
つまり、アパートやマンションの設備が故障したにも関わらず、一切修理対応をしない場合、大家さんや管理会社が民法上の義務を怠っていることになるのです。
一方、民法606条2項には、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない旨の規定があり、賃借人側に現状維持に必要な修繕を受け入れることが義務付けられています。
そのため、賃借人が設備の修繕に反対していても、大家さんや管理会社は工事が可能です。
参考：株式会社 価値総合研究所-「賃貸借契約の契約、留意点について ＜入居中＞ 修繕の義務に関する留意点について」
大家さんの修繕義務の適用外になるケース
民法606条1項の規定にあるように、目的物を修繕しなければ、借主が契約の目的にしたがって使用収益ができない状態にある場合に大家さんは修繕義務を負います。
ただし、必要性が認められても修繕が不可能であれば大家さんに義務は生じません。
建物が地震や火災で倒壊・消失した場合、建物の耐用年数が終わりに近づいている場合などが修繕不可能な事例です。
また、契約時に賃借人が修理する旨の特約が付与されているケースがあります。
大家さんの修繕義務を免除する特約は原則有効です。
ただし、当初から建物や設備に問題があった場合、依然として修繕義務が発生します。
参考：株式会社 価値総合研究所-「賃貸借契約の契約、留意点について ＜入居中＞ 修繕の義務に関する留意点について」
なお、2020年4月に施行された新たな民法では、606条1項にただし書きが追加され、借主の責めに帰すべき事由により、修繕が必要となった場合は大家さんに修繕義務がないことが明文化されました。
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大家さんが修理してくれないときは自分でしてもいい？
修理を依頼してもなかなか大家さんが修繕義務を果たさない場合、自分で設備の修理を手配できます。
2020年4月1日に施行された民法第607条の2は、借主が大家さんに修繕が必要な旨を通知し、大家さんがその旨を知ったにも関わらず、相当の期間内に必要な修繕をしないときや急迫の事情があるときに、借主が修繕できることを明文化した条文です。
なお、民法第607条の2に従い借主が修繕し、かつ大家さんに修繕義務がある場合、借主は大家さんに修繕費用の償還を請求できます(民法第608条1項)。
参考：独立行政法人 国民生活センター-「国民生活 2019年11月号【No.88】第2回 賃貸借契約に関する改正のポイント(2)」
自分で賃貸の設備を修繕するときのポイント
自分で賃貸の設備を修繕する場合、いくつか注意しておかなければならない点があります。
修繕義務の範囲、領収書などの保管、家賃の減額の3点を確認しておきましょう。
修繕義務の範囲
もともと、大家さんの修繕義務の範囲は、あくまで使用収益ができる状態にするために必要な限度に留まります。
つまり、借主が修繕する際も、修繕前よりもきれいに直す必要はなく、修繕前と同じように利用できるようになれば十分です。
領収書などの保管
修繕にかかった費用は、あとで大家さんや管理会社が支払う場合や、家賃と相殺する場合があります。
業者へ支払うときに領収書を申し受け、大切に保管しておくようにしましょう。
家賃の減額がある
民法第611条1項に、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用および収益をすることができなくなった場合、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用および収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額されるとの規定があります。
つまり、賃貸物件の設備が使えなくなった場合、対象部分の割合に応じて家賃の減額が可能です。
どれだけ家賃が減額されるかは、日本賃貸住宅管理協会の『貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン』が参考になります。
ガイドラインによると、お風呂が使えない場合の賃料減額割合は10%です。
免責日数は3日なので、家賃10万円・使えない日数6日の場合の賃料減額は千円と算出できます(月額賃料10万円×賃料減額割合10％×(6日－免責日数3日)/月30日)。
参考：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会-「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」
まとめ
賃貸の設備の修理対応は、基本的に大家さんや管理会社の義務です。
ただし、故障が借主の責任による場合、修理費用が自己負担となることもあります。
また、大家さんに修繕義務が課されているにも関わらず、連絡しても対応してもらえない場合、急迫の事情がある場合には自分で業者に修繕を依頼できます。
自分で修繕を依頼する際には、あとで大家さんや管理会社に費用を負担してもらえるように領収書などを大切に保管しておきましょう。
誠実な修繕対応が望めない大家さんや管理会社の場合、今後のことも踏まえて引っ越しを検討するのも一つの手段です。
引っ越し先となる賃貸物件を探すときは、さまざまなタイプの物件を取り扱っている賃貸スタイルをご活用ください。
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