分譲賃貸物件は、一般的な賃貸物件よりも快適な設備になっているケースが多いです。
しかし、分譲賃貸物件の大家さんは不動産に関する知識が少ない方も多いため、トラブルになる可能性も否めません。
この記事では、分譲賃貸物件とはどのような物件なのか、トラブルの事例や注意点、契約時のポイントをご紹介します。
分譲賃貸物件を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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分譲賃貸物件とは？
分譲賃貸物件とは、分譲されたマンションの部屋が賃貸物件として市場に出されているものです。
一般的に賃貸マンションとしてすべての部屋を賃貸向けにしている物件では、マンションがまるごと一人の所有者になっているケースが多いでしょう。
しかし分譲賃貸の物件では、分譲マンションを購入した方が何らかの理由により、賃貸物件として貸し出しをおこなっています。
分譲マンションを賃貸にしている理由としては、転勤や仕事の事情などで一時的に自分が住めなくなった場合が多いようです。
つまり分譲マンションの賃貸物件では、部屋ごとにオーナーが異なります。
分譲賃貸を利用する場合は、各部屋のオーナーさんから物件を借りることになります。
分譲賃貸物件はマンション自体の構造がしっかりしている物件が多く、室内の設備や廊下、エントランスなどの設備も良好です。
分譲賃貸物件のメリット
分譲賃貸物件のメリットには、設備が充実している物件が多いこと、管理人がいる場合が多いことなどがあります。
また、ほとんどの住民がその物件に一生住もうと考えて住んでいるため、マンションの美観やルール、マナーを守っていて、住人同士のトラブルになりにくいケースが多いようです。
それぞれ詳しくチェックしていきましょう。
設備が充実している物件が多い
分譲賃貸として提供されているのは、本来であれば分譲マンションとして購入する物件であることが多いです。
つまり、生涯住むことを目的として建築されているため、基本的には貸し出す目的ではありません。
投資を目的に建築される物件では、投資効率を高めることが重視されます。
限られた予算で購入し、最大限のリターンを得ようとするため、躯体部分や設備のグレードを上げられません。
しかし、分譲マンションをマンションディベロッパーが販売する際のターゲット層は、マイホームとしての購入を希望する方です。
そのため、建物の構造や設備など、さまざまな仕様にこだわって作られています。
食洗機やディスポーザーなどの設備や、エントランスなどの共有部分にまでこだわり、マンションの魅力を高めているのが特徴です。
その結果、分譲賃貸物件は通常の賃貸物件よりも耐震性や防音性が高くて充実した設備があり、居住性の高い物件が多いです。
管理人がいる場合が多い
基本的に、分譲マンションとして売り出している物件の分譲賃貸物件には、多くの場合で管理人がいます。
管理人が常駐もしくは常勤していると、防犯性の向上が図れるでしょう。
また、防犯カメラやオートロック、ディンプルキーなども用意されており、防犯性に優れている場合が多くあります。
そして、管理人や清掃員がいることによって、廊下やエントランス、敷地内ゴミステーションなどの共用スペースが常に清潔な状態に保たれていることもメリットの一つです。
入居者に対してどこまで原状回復の責任があるのかを明確にしないと認識齟齬が起きる場合があります。
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分譲賃貸物件のデメリット
一方で、分譲賃貸物件のデメリットには、家賃が高額な場合が多いこと、物件数が少ないこと、家主との規約とマンション規約の2つが存在するなどがあります。
物件を貸し出す方の知識不足によるトラブルが発生するケースがあることや、トラブルへの対処が遅くなる可能性があることもデメリットです。
また、大家さんが転勤している時期だけを貸し出しているケースでは、期限付き契約となっている場合があることにも注意しましょう。
それでは、分譲賃貸物件のデメリットを詳しくチェックします。
家賃が高額な場合が多い
分譲賃貸物件は、設備やサービスの充実度、セキュリティの高さなどがメリットです。
しかし、それゆえに家賃の価格設定が高い傾向にあることに注意しましょう。
分譲賃貸物件は、ローンを組んで物件を購入している所有者が多いうえに、修繕積立金や管理費などの費用を支払う必要があり、物件所有のために多くのコストがかかっています。
そのため、賃料の値引き交渉は難しいでしょう。
賃貸用マンションと分譲賃貸マンションの家賃は、築年数や立地条件などの条件が同等であれば、多くの場合で数万円ほどは分譲賃貸マンションのほうが高くなります。
なお、分譲賃貸の物件であっても、投資家向けに造られた分譲マンションを貸し出しているケースもあるようです。
この場合には通常の分譲マンションでかさみがちとなる建設コストが抑えられている可能性が高いものの、その分設備のグレードも高くはない可能性も考えられます。
どちらなのかを確認したい場合は、物件情報としては同じく分譲賃貸と記載されるため、不動産会社に詳細を問い合わせてみると良いでしょう。
物件数が少ない
物件数が少ないことも、分譲賃貸物件のデメリットの一つです。
分譲賃貸で提供されている物件は、基本的には貸し出す目的ではなく、生涯住むことを目的として建築されたものです。
マイホームとして購入し、転勤などのなんらかの事情があって貸し出しているケースも多くあります。
賃貸物件の総数から見ると、賃貸向けとして建てられた一般的な物件に比べて、分譲マンションで賃貸に出している物件は数が少ないです。
その分、分譲賃貸への居住を希望している場合の選択肢が少なく、人気がある物件は早く申し込まないとすぐに入居者が決まってしまいます。
家主との規約とマンション規約の2つが存在する
分譲賃貸物件のデメリットには、守るべき規約が2つ存在するものもあります。
賃貸用マンションに入居した場合には、オーナーとの賃貸借契約にしたがって行動すれば良いです。
しかし、分譲賃貸物件の場合には、直接的に契約を結ぶ家主との規約だけでなく、マンション全体の規約も守る必要があることに注意が必要です。
守るべき規約が二重になってしまうことに関して起こりうるトラブルは、また後述します。
【事例別】分譲賃貸でよくあるトラブル
多くのメリットがある物件ですが、分譲賃貸ならではのトラブルが起きるケースもあります。
分譲賃貸でよくあるトラブルを事例別で確認していきましょう。
大家さんが設備の交換・故障に対応できない
賃貸マンションやアパートなどを経営している大家さんと違って、分譲賃貸物件の大家さんは不動産投資をするつもりがなかった方も含まれています。
大家さんに不動産に関する知識が足りないケースがあることに注意しましょう。
多くの物件を持っていて経験豊富な大家さんの場合は、設備の交換や修理が必要になったときに連絡するところや対応の仕方がわかっています。
しかし分譲賃貸物件の大家さんは、トラブル時の経験が少ない場合があるため、対応が難しい可能性があります。
マンション規約と契約内容が異なる
分譲賃貸物件の場合に守る必要がある規約は、直接的に契約を結ぶ家主との規約とマンション全体の規約の2つです。
この2種類の規約の内容が異なるケースがあることにも、注意しておきましょう。
例えば、マンション規約ではペットOKであっても、大家さんとの契約ではペットの飼育が禁止されていることがあります。
この場合には、同じマンションの住民がペットを飼育していても、ペットを禁止している大家さんから部屋を借りている方は飼育できません。
このように、二重の取り決めとなっていることによって、一般的な賃貸物件よりもマンション内での約束事が複雑になりやすいです。
マンション規約と大家さんや管理会社と契約した際の賃貸借契約書の内容を、それぞれしっかりと確認しておきましょう。
公共料金の支払いが大家さんのままだった
以前その物件に大家さんが住んでいた場合、公共料金の支払いが大家さんのままになっていたというトラブルがあります。
通常は大家さんが貸し出しをおこなう前に、電気などライフラインを解約しますが、万が一解約し忘れていた場合にこのようなトラブルがおこりえます。
この場合は、入居者が使用していた料金を大家さんが代わりに負担していたため、トラブル発覚後に清算となる場合があるようです。
備品の扱いが決まっていない
備品の扱いが決まっていない場合もトラブルのもとになります。
入居時点で用意してあったものは設備なのか、それとも大家さんの残置物なのかをあらかじめはっきりさせておきましょう。
設備か残置物かによって、故障した際の対応などが変わります。
退去時の原状回復の認識齟齬が起きる場合も
分譲賃貸物件の大家さんは不動産の知識が少ないため、退去時の原状回復に関する認識が間違っている場合があることも注意が必要です。
分譲賃貸物件でのトラブルを防ぐためのポイント
分譲賃貸を契約するときのポイントを解説します。
契約形態と内容をしっかり確認する
分譲賃貸を契約する際は、普通借家契約と定期借家契約のどちらに該当するのかを確認しましょう。
定期借家契約とは、期間を限定して貸し出す物件のことです。
大家さんが転勤などで家を空ける場合に、物件を活用しようとして一時的に定期借家として契約するケースがあります。
定期借家契約の期間が終われば入居者もまた引っ越しが必要となるため、契約の形態をチェックしておいてください。
また長く住み続けられるのかをチェックする際は、契約更新の有無も確認しておきましょう。
マンション規約と契約の相違点を確認する
マンション規約と契約の相違点があるかを確認しましょう。
マンションの管理規約と大家さんとの契約内容の両方をチェックしなければなりません。
マンション規約で許可されていても、大家さんが禁止していることはおこなわないようにします。
例えば、物件内の清掃当番などが決められている場合があります。
2つの取り決めに相違点がないかを、しっかりと確認しておきましょう。
原状回復を負担する費用の範囲を確認する
原状回復の費用や設備の修繕費は、負担先と該当ケースを細かく確認しておきましょう。
また契約をする際に、内容が借主に著しく不利になっていないかも確認したいポイントです。
原状回復について詳しくはこちらで解説しています
>>「賃貸物件の原状回復とは？費用負担や相場、トラブル事例をご紹介」
分譲賃貸を理解して自分にあった物件に住もう
分譲賃貸の物件は、一般的な賃貸物件よりもマンションの構造がしっかりしている場合が多く、室内や廊下、エントランスなどの設備面が良いという特徴があります。
しかし、不動産に関する知識が少ない方が貸し出している場合もあるため、トラブルにならないように注意が必要です。
分譲賃貸を契約する際のポイントを確認して、自分にあった物件を探しましょう。
これから賃貸物件を探す方は、物件が豊富に掲載されている賃貸スタイルの活用がおすすめです。
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